Annuitätendarlehen in der Immobilienfinanzierung

Im Bereich der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen die klassische Finanzierungsform. Die Rückführung bei dieser Darlehensform erfolgt über die gesamte Laufzeit in gleichbleibenden Raten. Die Ratenhöhe basiert auf der Laufzeit, dem Zinssatz und der anfänglichen Tilgungsleistung.

Diese festgelegten, regelmäßigen Zahlungen werden als Annuitäten bezeichnet. Die zu zahlende Monatsrate bei einem Annuitätendarlehen setzt sich anteilig aus Zins und Tilgung zusammen. Mit jeder geleisteten Annuität verändert sich der Anteil von Zins – und Tilgung, nicht aber die zu begleichende Rate. Zu Beginn der Laufzeit entfällt ein hoher Zinsanteil auf einen geringen Tilgungsanteil von 1 – 2%. Mit zunehmender Laufzeit sinkt der Zinsanteil für die verbleibende Restschuld deutlich und der Tilgungsanteil steigt konstant an.

Da bei einem Annuitätendarlehen der Zinssatz, die Laufzeit und der anfängliche Tilgungssatz zur Ratenberechnung herangezogen werden, sollte vor der Finanzierung ein Vergleich durchgeführt werden. Der Zinsvergleich bietet bei dieser klassischen Darlehensform eine Grundlage, da ein niedriger Zins die Tilgungsleistung erhöht und so für eine schnelle Rückzahlung sorgt. Da die Rate monatlich gleich bleibt, ist die Höhe des Tilgungsanteils stark vom Zinsanteil abhängig, so dass der Zinsvergleich hier die Basis ist.

Vorteile

Besonders zu Beginn der Darlehenslaufzeit profitiert der Kreditnehmer von einer geringern monatlichen Belastung im Vergleich zu anderen Darlehensformen. Die anfängliche Ratengestaltung biete die Möglichkeit, eine geringen Tilgungsanteil zu berücksichtigen und so die Gesamtrate auf die finanziellen Gegebenheiten anzupassen.

Während der langjährigen Darlehenslaufzeit kann man von steigenden Löhnen und Gehältern ausgehen. Entsprechend nimmt die auf das Anfangsgehalt ausgelegte Annuität mit steigender Laufzeit einen geringeren Anteil des Einkommens in Anspruch. So kann die über die gesamte Laufzeit fixierte Rate über einen längeren Zeitraum finanziellen Spielraum für den Kreditnehmer ergeben.

Diese bewährte Finanzierungsform bietet dem Kreditnehmer eine hohe Planungssicherheit aufgrund der stetig gleichen finanziellen Belastung. Für diese Form der Baufinanzierung kann eine vergleichsweise lange Laufzeit vereinbart werden und entsprechend die monatliche Rate im geringen Bereich angesetzt werden. Zudem wird der Zins über einen großen Teil der gesamten Kreditlaufzeit fixiert, also festgeschrieben. Diese lange Zinsbindung verringert das Zinssatzänderungsrisiko für den Kreditnehmer. Mit diesem Hintergrund sollte ein Zinsvergleich vor der Darlehensaufnahme unbedingt durchgeführt werden.

Nachteile

Zu Beginn der Darlehensrückzahlung ist der Zinsanteil der monatlichen Rate im Verhältnis zur Tilgung sehr hoch. Dadurch tilgt der Kreditnehmer während der ersten Phase nur geringe Beträge im Bereich von 1-2% der Darlehensumme.

Diese geringe Tilgungsleistung führt bei ungünstigen Konditionen zu unverhältnismäßigen hohen Zinskosten und zu einer nicht zu unterschätzenden Restschuld. Eine hohe Tilgungsleistung ist bei diesem Finanzierungsmodell anfangs kaum zu bestreiten, da sich der Zinsanteil und ein hoher Tilgungsanteil von 3% oder mehr zu einer monatlich kaum tragbaren finanziellen Belastung summieren.

In den meisten Fällen wird bei diesem Darlehen die vorzeitige Tilgung vertraglich ausgeschlossen. Auch die Leistung von Sondertilgungen während der Darlehenslaufzeit ist nicht flexibel gestaltbar. Falls überhaupt Sondertilgungen geleistet werden können, sind diese vertraglich mit einem Prozentsatz oder einem Höchstbetrag fixiert. Bei vertraglicher Vereinbarung kann die Sondertilgung beim Annuitätendarlehen bis zu 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme betragen.

Unterschiede zu anderen Darlehen der Baufinanzierung

Im Vergleich zu einem Tilgungsdarlehen steht bei diesem Darlehen die gleichbleibende Annuität im Vordergrund. Die vertraglich festgehaltenen Raten werden als Jahresrate berechnet und vom Kreditnehmer in monatlichen Beträgen zurückgezahlt.

Bei einem Tilgungsdarlehen nimmt die zu leistende Ratenzahlung kontinuierlich ab, da hier der sich stetig verringernde Zinsanteil berücksichtigt wird. Beim annuitätenbasierenden Darlehen dagegen wird diese Anteilsverringerung nicht direkt umgesetzt sondern innerhalb der konstant gleichen Rate angerechnet. Würde die Rate diesem Finanzierungsmodell kontinuierlich sinken, so wäre die Laufzeit bei dem in der Regel geringen Tilgungsanteil kaum zu Überblicken.

So ist die monatliche Belastung bei anderen Darlehensformen im Gegensatz zum durch Annuitäten getilgten Darlehen nicht für die gesamte Laufzeit fixiert sondern orientiert sich an der bereits erfolgten Tilgungsleistung. Sowohl für den Kreditnehmer als auch für den Kreditgeber bietet diese Darlehensvariante im Vergleich zu anderen Darlehensformen eine Kalkulations- – und Planungssicherheit über die gesamte Laufzeit.