Anschlussfinanzierung von Immobilien

Bei einer Finanzierung bleibt in der Regel nach Ablauf der Erstfinanzierung eine Restschuld bestehen, eine vollständige Tilgung ist meist nicht der Fall. Bereits frühzeitig gilt es für den Kreditnehmer sich mit dem Thema Anschlussfinanzierung Vergleich auseinander zusetzen. Hier bieten sich verschiedene Darlehensformen an. Die Prolongation kann in Form eines Hypothekendarlehens, einem endfälligen Darlehen oder auch einem Forward Darlehen erfolgen. Zudem gibt es die Möglichkeit der Umschuld einer bestehenden Verbindlichkeit.

Umschuldung durch die Finanzierung mit einer Fremdbank

Die Anschlussfinanzierung nach dem Ablauf einer bestehenden Verbindlichkeit muss nicht beim bisher kreditgebenden Institut erfolgen. Werden von einer Fremdbank bessere IKreditkonditionen beim Vergleich der Anschlussfinanzierung geboten, so kann das Darlehen abgelöst werden. Hierzu muss die bisherige Bank von der geplanten Ablösung informiert werden. Denn es erfolgt keine weitere Finanzierung sondern eine vollständige Rückzahlung in Form einer Umschuldung. Die Restforderung geht mit einem neuen Kreditvertrag an die Fremdbank über und gleichzeitig erfolgt bei diesem Vorgang eine vollständige Darlehenstilgung. Die Restforderung wird bei dieser Anschlussfinanzierung mit dem neu aufgenommenen Kreditbetrag bei Endfälligkeit ausgeglichen. Wenn für das bisherige Darlehen eine Grundschuld eingetragen war, so muss einem entsprechende Änderung im Grundbuch erfolgen um die Sicherheit für die neue Finanzierung zu bestellen. So kann die Anschlussfinanzierung eines Darlehens mittels der Umschuldung auf ein Bauspardarlehen oder ein Angebot der kfw erfolgen.

Anschlussfinanzierung bei der Hausbank

Bei einem Annuitätendarlehen oder Hypothekendarlehen ist in der Regel eine Zinsbindungsfrist vereinbart. Während dieser Frist ist der Zinssatz ebenso konstant wie die monatliche Annuitätenrate. Da der Zinsanteil zu Beginn des Darlehens einen hohen Teil der Rate ausmacht, fällt der Tilgungsanteil geringer aus. Entsprechend bleibt zum Ende der ersten Bindungsfrist ein Restbetrag bestehen. Für diesen Restbetrag muss eine weitere Finanzierungsform gefunden werden, welche über die bisherige Bank erfolgen kann. Die kreditgebende Bank unterbreitet noch vor Ablauf der Frist ein entsprechendes Angebot, aus welchem der Kreditnehmer die Restschuld und die Konditionen für das Anschlussdarlehen entnehmen kann. Mit diesen Konditionen kann ein Vergleich erfolgen und sie können als Verhandlungsgrundlage dienen.

Zinssicherung durch Forward Darlehen

Ein bestehendes Darlehen kann erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist in eine Anschlussfinanzierung übergehen. Um eine Vorfälligkeitsgebühr oder Vorfälligkeitszinsen zu vermeiden, kann sich der Kreditnehmer ein Forward Darlehen sichern. Hier erfolgt der Abschluss des Kreditvertrages zu einem gewünschten Zeitpunkt für ein Darlehen, welches erst in einigen Monaten aufgenommen wird. Die Auszahlung des Darlehens erfolgt mit dem Ablauf der Zinsbindung für das bestehende Darlehen. Dieses Darlehen ist eine Sonderform des Annuitätendarlehen, bei welchem sich der Kreditnehmer den Zinssatz für die zukünftige Verbindlichkeit bereits tagaktuell sichert. Ein Darlehen dieser Art bietet sich vor allem dann an, wenn eine Zinssteigerung zu erwarten ist. Die Konditionen sollten hier gründlich verglichen werden, da die Banken einen Aufschlagzins zum Risikoausgleich berechnen.