Bausparverträge in der Immobilienfinanzierung

Die 3 Phasen des Bausparens

Ablauf des Bausparens Jeder Bausparvertrag gliedert sich in 3 Phasen. Er beginnt mit der grundstocklegenden Ansparphase, während der das Bausparguthaben gebildet wird. Während der nachfolgenden Zuteilungsphase ruht der Vertrag. Nun folgt optional die Darlehensphase oder Kreditphase. Das Bauspardarlehen kann in Anspruch genommen werden, es muss aber nicht. Dann erfolgt eine Auszahlung des verzinsten Bausparguthabens. Die Bausparsumme setzt sich aus dem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehensbetrag zusammen.

Ansparphase

In der ersten Phase des Bausparvertrages erfolgt die Bildung des Bausparguthabens. Dies erfolgt durch regelmäßige, monatliche Sparraten. Die Höhe der monatlichen Sparleistung wird bei Abschluss des Bausparvertrages in der gewünschten Höhe festgelegt. Als Standart gelten hier Werte von 0,5 – 1% bezogen auf die spätere Darlehenshöhe als monatliche Sparleistung. Während der Ansparphase kann der Anleger die Raten auch anpassen, also flexibel erhöhen oder falls nötig nach Rücksprache temporär aussetzen. Das gebildete Guthaben wird während der gesamten Anspardauer mit einem festgelegten Guthabenzins verzinst.

Zuteilungsphase

Im Bausparvertrag werden die Zuteilungsvorrausetzungen festgelegt, welche der Bausparer erfüllen muss. Diese Vorrausetzungen sind die Mindestlaufzeit oder Mindestansparzeit und das Erreichen eines Mindestsparguthabens. Mit Erreichen der Zuteilungsreife wird für den Bausparvertrag eine Kennziffer errechnet, welche Einfluss auf die Reihenfolge der Zuteilung hat. Bausparverträge mit einer hohen Bewertungskennziffer werden vorrangig aus der Zuteilungsmasse der Bausparkasse bedient. Sondereinzahlungen während der Sparphase können die Bewertungskennziffer und somit die Wartezeit während der Zuteilungsphase positiv beeinflussen. Zwischen der Zuteilungsreife und der Zuteilung des Darlehens können mehrere Wochen bis Monate vergehen. Wird der Bausparkredit nicht in Anspruch genommen, erfolgt hier eine Auszahlung des gebildeten Guthabens einschließlich der Zinsen für die gesamte Anspardauer.

Darlehens – oder Kreditphase

Nach der erfolgreichen Zuteilung des Darlehens geht der Bausparvertrag in die Darlehensphase über. Diese Phase dauert je nach Vertragsmodalität zwischen 10 und 15 Jahren. In der Regel ist ein Bauspardarlehen bereits nach maximal 10 Jahren vollständig getilgt.

In diesem Zeitraum zahlt der Darlehensnehmer monatlich festgelegte Kreditraten zurück. Diese Raten setzen sich aus Zins – und Tilgung zusammen. Das Bauspardarlehen ist ein Annuitätendarlehen, entsprechend steigt der Tilgungsanteil monatlich um die ersparten Zinskosten kontinuierlich an. Aus diesem hohen Tilgungsanteil in der monatlichen Rückzahlungsrate ergibt sich die relativ schnelle Tilgung bei diesem Darlehen.

Die gewährte Darlehenshöhe ist die Differenz zwischen dem Bausparguthaben und der Bausparsumme. Das Darlehen wird zusätzlich zu dem gebildeten Kapital gewährt, so dass der Bausparkunde über die Bausparsumme in voller Höhe verfügen kann.

Der zu leistende Darlehenszins und die Tilgungszeit werden bereits bei Vertragsabschluss festgelegt. Daher bildet die Rückzahlungsrate des Bausparkredites eine Konstante in der Kalkulation des Darlehensnehmers.

Im Gegensatz zu vergleichbaren Darlehen hat der Kreditnehmer beim Bauspardarlehen die Möglichkeit von flexiblen Sondertilgungen währen der gesamten Laufzeit. Er kann jederzeit Sonderzahlungen in der gewünschten Höhe leisten oder das Darlehen mit einer Einmalzahlung ablösen. Hier werden keine Gebühren oder Strafzinsen erhoben.

Vorteile des Bauspardarlehens

Bauspardarlehen bieten eine Menge Vor- und Nachteile. Erfahren Sie mehr über die Vorteile.

Zinsgarantie und Zinsfestschreibung

Der zu entrichtende Darlehenszins wird bei Abschluss des Bausparvertrages bereits festgelegt. Sowohl der Guthabenzins für das Bausparguthaben als auch der Darlehenszins sind garantiert und während der gesamten Vertragsdauer nicht mehr veränderbar. Zudem erfolgt eine Zinsfestschreibung für die gesamte Darlehensdauer. Der Kreditnehmer kann bereits bei Abschluss des Bausparvertrages seine zukünftige Kreditbelastung kalkulieren. Die Laufzeit des Bauspardarlehens und der Darlehenszinssatz sind festgeschrieben, so dass die Zins- und Tilgungskosten für die angedachte Darlehenshöhe leicht zu berechnen ist.

Zinssatzgestaltung

Der Zinssatz, welcher für das Bauspardarlehen anfällt ist unabhängig von der aktuellen Kapitalmarktentwicklung. Er wird bereits bei Vertragsabschluss vereinbart und gilt bis zur vollständigen Ablösung des Darlehens. In der Regel liegt der angebotene Zinssatz der Bausparkassen deutlich unter den Bankkonditionen für ein Annuitätendarlehen in vergleichbarer Höhe.

Zinskosten und Effektivzins

Der kurze Rückzahlungszeitraum bei einem Bauspardarlehen führt zu einer höheren monatlichen Gesamtrate. Hier muss ein hoher Tilgungsanteil vorhanden sein, der Zinsanteil der Rate fällt dagegen gering aus. Entsprechend sind die Zinskosten bei Bauspardarlehen niedrig anzusiedeln was sich positiv auf den Effektivzins auswirkt.

Sonderzahlungen

Bei den meisten von der Bank angeboten Finanzierungsformen sind Sondertilgungen oder gar die vorzeitige Rückzahlung während der Laufzeit entweder ausgeschlossen oder mit einer Vorfälligkeitsgebühr verbunden. Beim Bauspardarlehen sind Sondertilgungen in flexibler Höhe jederzeit möglich, ohne dass dafür Kosten in Form von Gebühren oder Zinsaufschlägen anfallen. Auch eine vorzeitige Rückzahlung der Darlehensumme wird von den Bausparkassen akzeptiert.

Nachrangige Grundbuchabsicherung

Das aufgenommene Bauspardarlehen wird durch die Bausparkasse im Grundbuch nachrangig abgesichert. Zukünftige Kreditaufnahmen werden dadurch nicht beeinflusst, da sich jeder neue Kreditgeber die Vorrangigkeit seiner Schuld sichern kann. Wenn bei der Inanspruchnahme des Bauspardarlehens bereits eine Verbindlichkeit im Grundbuch eingetragen ist, wird das Bauspardarlehen dennoch ohne Einschränkungen gewährt. Während sich Banken bei der Kreditaufnahme mit der Nachrangigkeit ihrer Forderung nur selten zufrieden geben, stellt dies bei einem Bauspardarlehen kein Problem dar.

Die Nachteile der Finanzierung über ein Bauspardarlehen

Die Finanzierung des Eigenheimes über das mit dem Bausparvertrag verbundene Darlehen bietet viele Vorteile, aber auch die Nachteile dieser Finanzierungsform sollten näher betrachtet werden.

Abschlussgebühren und Darlehenskosten

Oftmals werden von der Bausparkasse, deren Vertreter oder der vermittelnden Bank bei Abschluss des Bausparvertrages Abschlussgebühren berechnet die zwischen 1 und 2% der Bausparsumme betragen. Zusätzliche Gebühren fallen dann auch bei Inanspruchnahme des Darlehens und dem damit verbunden Grundschuldeintrag an. Im Vergleich zu anderen Finanzierungsformen entstehen erhöhte Bearbeitungsgebühren, welche sich auch negativ auf den Effektivzinssatz des Darlehens auswirken.

Mindestlaufzeit und Mindestansparsumme

Bei der Darlehensfinanzierung über den Bausparvertrag kann das Bauspardarlehen erst in Anspruch genommen werden, wenn die Mindestlaufzeit eingehalten wurde und die Mindestansparsumme erreicht ist. Erst dann ist der Bausparvertrag zuteilungsreif und erhält eine Bewertungskennziffer. Er befindet sich nun nach der Ansparphase in der Zuteilungsphase. Bis zur Zuteilungsreife und zum Erreichen der Zuteilungsphase dauert es mehrere Jahre. Von der Zuteilung und bis zur letztendlichen Auszahlungen können mehrere Monate vergehen, so dass das Bauspardarlehen für einen kurzfristigen Immobilienerwerb möglicherweise noch nicht zur Verfügung steht. Je nach Bausparvertrag liegt die Mindestansparsumme zwischen 40 und 50% der gesamten Bausparsumme. Die zu erbringende Eigenkapitalquote beim Bauspardarlehen ist im Vergleich zu üblichen Bankdarlehen also sehr hoch angesetzt. Zudem wird das angesparte Eigenkapital während der Ansparphase vergleichsweise niedrig verzinst.

Darlehenslaufzeit und Tilgung

Die Laufzeit eines Bauspardarlehens ist für eine Baufinanzierung sehr kurz angesetzt. In der Regel läuft ein Bauspardarlehen 10 bis maximal 20 Jahre. Die durchschnittliche Rückzahlungszeit liegt bei 11 Jahren. Entsprechend der kurzen Rückzahlungsfrist sind hohe monatliche Tilgungsraten zu leisten um das Darlehen vollständig zu tilgen. Aufgrund der kurzen Kreditlaufzeit fallen gleichzeitig weniger Zinsen an, was den Anteil an Tilgungsleistung bei der monatlichen Kreditrate deutlich erhöht.

Restschuldversicherung

Das Bauspardarlehen wird im Grundbuch nur nachrangig abgesichert. Daher fordern Banken hier meist auch den Abschluss einer Restschuldversicherung um das eigene Kreditausfallrisiko trotz nachrangiger Sicherheitenstellung gering zu halten. Die Restschuldversicherung bedeutet weitere Kosten für den Kreditnehmer, da der Versicherungsbeitrag zusätzlich zu den Zins – und Tilgungsraten zu Buche schlägt. Diese ist i.d.R. jedoch auch bei den anderen Finanzierungsformen nötig.

Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie und Riesterzulage als staatliche Förderung

Der Bausparvertrag ist eine der wenigen Anlageformen, bei der der Anleger staatliche Förderungen in Anspruch nehmen kann. Es gibt drei staatliche Förderungsmodelle, die unter bestimmten Vorraussetzungen gewährt werden.

Die Arbeitnehmersparzulage

Die vermögenswirksamen Leistungen dienen der Vermögensbildung von Arbeitnehmern und werden staatlich subventioniert. Als freiwillige Leistung kann der Arbeitgeber die vermögenswirksame Leistung bezuschussen. Die staatliche Förderung wird unabhängig davon gewährt.
Um die Arbeitnehmersparzulage erhalten zu können, ist es Vorraussetzung die Vermögenswirksamen Leistung in einen Bausparvertrag zu investieren. Bis zu 470€ Sparleistung werden jährlich mit 9% Sparzulage gefördert. Die VL werden förderungsfähig vom Arbeitgeber oder Arbeitnehmer in den Bausparvertrag eingezahlt, die Arbeitnehmersparzulage wird mit der Einkommensteuer beantragt. Das entsprechende Antragsformular erhält der Bausparkunde von seiner Bausparkasse mit dem Jahreskontoauszug auf dem Postweg.
Zur Gewährung der Arbeitnehmersparzulage darf das zu versteuernde Jahreseinkommen die Höchstgrenze von 17.900€ bei Alleinstehenden und 35.800 bei Verheirateten nicht überschreiten.

Die Wohnungsbauprämie

Nach Wohnungsbauprämiengesetz werden Bausparvertrage zusätzlich mit der Wohnungsbauprämie gefördert. Diese staatliche Bezuschussung gilt für selbst geleistete Einzahlungen in den Bausparvertrag, Arbeitgeberzuschüsse werden nicht mit berücksichtigt. Jährliche Einzahlungen von 512€ bei Alleinstehenden sind prämienbegünstigt. Bei Verheirateten Paaren sind 1024€ jährliche Eigensparleistung prämienberechtigt. Hier ergibt sich eine staatliche Förderung in Höhe von 8,8% auf die genannten Höchstbeträge.
Anspruch auf die Wohnungsbauprämie hat jeder Bausparkunde, dessen zu versteuerndes Jahreseinkommen nicht über 25.600€ liegt. Bei zusammen veranlagten Paaren steigt die Einkommensgrenze auf 51.200€.

Die Riesterzulage

Die Riesterförderung wird seit 01.01.2008 auch für Bausparverträge gewährt. So bieten sich Zulagemöglichkeiten und Steuervorteile, wenn der Vertrag angespart wird oder bereits ein Bauspardarlehen abgezahlt wird.
Wer einen jährlichen Mindesteigenbeitrag in Höhe von 4% des im vergangenen Kalenderjahr erzielten sozialversicherungspflichtigen Einkommen in einen Bausparvertrag einzahlt ist im Rahmen der Riesterrente zusätzlich förderberechtigt. Hier gilt bei einer maximalen Einzahlung von 2.100€ vermindert um die Zulagen eine Grundzulage von 154€ jährlich.

Die jeweiligen staatlichen Förderungen schließen sich nicht gegenseitig aus. Wer die Arbeitnehmersparzulage beantragt, kann auch die Wohnungsbauprämie beantragen und die Zulagen im Rahmen der Riesterförderung in Anspruch nehmen.

Um die staatlichen Subventionen zu erhalten muss das Bauspardarlehen nicht aufgenommen werden, einzig die Ansparung der genannten Beträge in einem Bausparvertrag ist zwingend notwendig.