Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Zur Finanzierung eines Bauvorhabens stehen nicht immer die nötigen finanziellen Mittel zur Verfügung. Dennoch kann der Wunsch nach eigenem Wohneigentum auch mit wenig oder keinem vorhanden Eigenkapital erfolgen. Hier bietet sich die Möglichkeit der Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Definition Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Diese Finanzierungsform ist auch als Vollfinanzierung oder 100% Darlehen bekannt. Bei der Baufinanzierung fallen nicht nur die reinen Gebäudekosten, sondern Erwerbsnebenkosten an.

Zu diesen zählen die Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklergebühren und die Kosten für die Grundbucheintragung. Hier gilt es bereits im Vorfeld abzuklären, ob diese Kosten in die Vollfinanzierung einbezogen werden können. Werden die Erwerbsnebenkosten in die Finanzierung mit einbezogen, so spricht man auch von einer 105 oder 110% Finanzierung. Weiter gilt es bei diesem Finanzierungsmodell die Konditionen im Bezug auf die Finanzierung als Festdarlehen oder die Finanzierung als Annuitätendarlehen zu prüfen. Hier gibt ein Darlehensrechner eine ausreichende Hilfestellung.

Vorteile

Ein großer Vorteil der Vollfinanzierung ist die schnelle Handlungsmöglichkeit. Der Kauf einer Immobilie oder das Bauvorhaben wird zeitnah ermöglicht. Der Kreditnehmer muss keine Zuteilungsphasen oder ähnlichen Wartezeiten in Kauf nehmen und kann so bei einer günstigen Marktlage schnell handeln. Besonders in Zeiten mit niedrigen Bauzinsen und einem niedrigen Immobilienpreis bietet die schnelle Handlungsmöglichkeit ein großes finanzielles Einsparpotenzial .

Auch wer eine Immobilie zur Vermietung erwirbt kann von der Vollfinanzierung profitieren. In Zeiten von steigenden Mieten kann die Tilgung des aufgenommenen Kapitals über die erwarteten Mieteinnahmen erfolgen. So bietet sich auch Kapitalanlegern eine Chance, niedrige Immobilienpreise zu nutzen.

Da die Ansparphase des Eigenkapitalanteils für den Kreditnehmer entfällt und der schnelle Eigentumserwerb möglich ist, entfallen langjährige Mietzahlungen. Diese Einsparungen im Bereich der Miete können direkt in die Finanzierung fließen oder zur Deckung der Erwerbsnebenkosten dienen. Das Eigenheim ist in der Regel als Altersvorsorge gedacht, um auch in späteren Jahren abgesichert zu sein. Nach Ende der Erwerbstätigkeit entsteht oft eine Versorgungslücke durch steigende Mieten und das geringere Renteneinkommen. Daher ist die Vollfinanzierung besonders für junge Leute ein passendes Finanzierungsmodell um frühzeitig die Altersvorsorge zu finanzieren und sicher zu stellen.

Nachteile

Da die Vollfinanzierung für den Kreditgeber ein erhöhtes Ausfallrisiko birgt, ist diese Finanzierungsform meist höher verzinst. Generell gilt die Aussage, dass das Einbringen von Eigenkapital die Verzinsung positiv beeinflusst. Da hier aber eine 100% Fremdkapitalfinanzierung stattfindet, sichert sich der Kreditgeber einen höheren Zinssatz. Dieser beinhaltet einen Risikoaufschlag. Häufig beträgt dieser 1 % im Gegensatz zur Eigenkaptialquote mit 15 %.

Das Finanzierungsmodell ist nur Kreditnehmer mit einer sehr guten Bonität durch ein entsprechendes Einkommen zugänglich. Besonders in jungen Jahren stellt dies potenzielle Kreditnehmer vor Probleme.

Im Bereich des 100% Darlehens wird meist mit kurzen Zinsbindungsfristen und kurzen Laufzeiten gearbeitet. So ist nach dem Ablauf der ersten Laufzeit meist noch eine hohe Restschuld vorhanden, welche mit einer Anschlussfinanzierung getilgt werden muss. Die Anschlussfinanzierung erfolgt dann oft zu schlechten Konditionen.

Wenn die Erwerbesnebenkosten nicht mitfinanziert werden können, muss der Kreditnehmer eine zusätzliche Kapitalaufnahme anstreben. Da es durch die Finanzierungsbelastung kaum möglich ist, Rücklagen in Form von Anlagen zu bilden, gerät die Vermögensbildung des Kreditnehmers ins Hintertreffen. Dies stellt ihn bei unerwarteten Ausgaben in Verbindung mit der Immobilie vor zusätzliche Probleme.

Risiken

Die gesamte Vollfinanzierung basiert auf dem monatlichen Gehaltseingang. Kommt es hier zu Veränderungen durch Arbeitslosigkeit, Krankheit oder einen Unfall, gefährdet dies die Finanzierung. Hier ist es für den Kreditnehmer fast zwingend notwendig, sich durch eine Versicherung in Form der Lebensversicherung oder Restschuldversicherung abzusichern. Dies erhöht die Kosten für das Finanzierungsmodell zusätzlich.

Durch die kurze Zinsbindungsfrist bei Vollfinanzierungen erhöht sich das Zinssatzänderungsrisiko für den Kreditnehmer. Er hat keine ausreichende Planungssicherheit und Kalkulationsmöglichkeit für die Zeit nach Ablauf der Erstfinanzierung. Ein steigendes Zinsniveau kann im schlimmsten Fall die gesamte Baufinanzierung gefährden und den Kreditnehmer in die Zahlungsunfähigkeit treiben.

Alternative Mietkauf zur Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Wer sich trotz fehlenden Eigenkapital den Wunsch nach einer eigenen Immobilie erfüllen möchte, der kann die einen sogenannten Mietkauf als Finanzierungsform anstreben. Der Kauf der Immobilie wird auf einen späteren Zeitpunkt verschoben, bis zu dessen Erreichen eine Eigenkapitalbildung möglich ist. Vorteilhaft ist es, dass die bis zum Kaufzeitpunkt gezahlte Miete bereits in die Berechnung einfließt und beim festgelegten Kaufpreis berücksichtigt wird. Durch diese Alternative ist die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital möglich.