Was ist die Grundschuld?

Die Grundschuld als akzessorische oder abstrakte Forderung

Definition Grundschuld

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht. Die Bestellung und der Eintrag der Grundschuld gibt dem Gläubiger das Recht, seine Ansprüche gegenüber dem Schuldner aus dem Grundstück zu befriedigen. Sie ist die Belastung eines Grundstückes und besagt, dass an den Gläubiger eine bestimmte Summe aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die Grundschuld ist abstrakt, dass heißt sie ist nicht an eine Forderung gebunden und bleibt auch nach der teilweisen oder vollständigen Kredittilgung bestehen.

Eine Grundschuld entsteht durch die Einigung von Grundstückseigentümer und Gläubiger und wird durch den Eintrag in das Grundbuch bestätigt.

Arten

Es gibt drei Arten der Grundschuld. Zu unterscheiden sind hier die Hypothek, die Briefgrundschuld und die Buchgrundschuld.
Die Hypothek ist das Pfandrecht an einem Grundstück zur Sicherung einer Forderung. Hier stellt sich die Belastung des Grundstückes so dar, dass eine festgelegte Summe aus einer Forderung an den Gläubiger zu zahlen ist. Die Hypothek ist streng akzessorisch, sie ist an eine Forderung gebunden und von ihr abhängig. Bei einer Forderung dieser Kategorie bestehen für den Gläubiger Ansprüche in Form der persönlichen Haftung des Schuldners und der dinglichen Haftung des Grundstückes.

In die Ansprüche des Gläubigers fließen die eingetragene Darlehensumme, die Zinsen und eventuelle Kreditnebenkosten mit ein.
Bei der Briefgrundschuld erfolgt neben dem Grundbucheintrag auch die Ausstellung eines Grundschuldbriefes. Der Gläubiger erwirbt sein Recht an der Forderung durch die Einigung mit dem Schuldner, dem Eintrag in das Grundbuch und Übergabe des Grundschuldbriefes.
Bei der Buchgrundschuld ist die Ausstellung eines Grundschuldbriefes vertraglich bei der Sicherheitenbestellung ausgeschlossen. Zudem wird dieser Briefausschluss im Grundbuch vermerkt. Der Kreditgeber erwirbt das Recht an dem Grundstück durch die Einigung mit dem Kreditnehmer und den Eintrag in das Grundbuch.

Eintragung

Zur Grundbucheintragung bedarf es der Einwilligung des Grundstückseigentümers. Er muss sich mit dem Kreditgeber einigen, in welcher Höhe die Grundschuld eingetragen wird. Diese Einigung muss von einem Notar beurkundet werden. Im Anschluss wird ein Antrag auf Eintrag in das Grundbuch gestellt. Diesen Antrag können beide Seiten stellen, der Grundstückseigentümer oder der Gläubiger, welcher die Ansprüche aus dem Grundstück hat. Das Eingangsdatum des Antrages beim Grundbuchamt wird entsprechend vermerkt, da er für die Grundschuldeintragung maßgeblich ist.

Rangfolge im Grundbuch

Der Rang der eingetragenen Grundbuchforderung ist entscheidend für den Wert der Sicherheit. Bei einem Forderungsausfall oder der Insolvenz werden die Gläubiger nach ihrem Rang im Grundbuch bedient. Die Reihenfolge des Ranges richtet sich maßgeblich nach dem Datum der Eintragung, welches dem Antrag auf Vermerk einer Grundschuld zu entnehmen ist. Entsprechend gibt es die Absicherung einer Finanzierung mittels einer Grundschuld ersten Ranges oder einer nachrangigen Grundschuld. Während Banken und Kreditinstitute ihre Forderungen möglichst erstrangig absichern wollen, geben sich Bausparkassen für ihre Bauspardarlehen mit der nachrangigen Eintragung zufrieden.

Der Eigentümer eines Grundstückes kann laut §1198 BGB eine sogenannte Eigentümergrundschuld als erstrangige Grundschuld auf sein Grundstück eintragen lassen. So kann er für eine spätere Verbindlichkeit die Erstrangigkeit sichern, also die Forderung an den Gläubiger abtreten. Zudem kann er durch die Übergabe des ausgestellten Grundschuldbriefes eine Kreditsicherheit anbieten ohne dass der Vermerk des Gläubigers im Grundbuch erfolgt.

Kosten für die Grundschuldeintragung

Im Rahmen der Grundschuld fallen Kosten an. Die Kosten fallen zum einen für die notarielle Beurkundung des Antrages auf die Grundbucheintragung an. Zudem werden Kosten für das Grundbuchamt fällig, welche sich aus den Kosten für den Eintrag, eine eventuelle Löschung, eine Abtretung und der Ausstellung des Grundschuldbriefes zusammensetzen. Diese entstehenden Kosten , also die Notarkosten und die Grundbuchamtkosten werden in der Regel vom Schuldner getragen und addieren sich zu den Kreditnebenkosten.

Ein Grundbuchkostenrechner kann bereits vor Bestellung der Sicherheit Auskunft über die Gesamtsumme der anfallenden Kosten geben.

Löschung

Zur Löschung einer Grundschuld muss die Löschungsbewilligung vorliegen. Sie berechtigt dazu, eine Grundbucheintragung löschen zu lassen. Berechtigt kann hier stets nur die Person sein, die auch zur Grundschuldeintragung berechtigt war. Die Löschungsbewilligung ist für das Grundbuchamt die Vorraussetzung zur Löschung einer Verbindlichkeit. Die Löschungsvormerkung dagegen ist eine Verpflichtung für den Grundstückseigentümer. Er muss das mit der Vormerkung belegte Recht löschen, sobald es auf ihn übergangen ist. Durch diesen Vorgang erhalten Gläubiger eine verbesserte Rangfolge im Grundbuch.

Unter besonderen Umständen kann die Grundschuld auch bestehen bleiben und für zukünftige Darlehen erneut als Sicherheit dienen. Die Löschung muss also nicht mit Ablauf des Kredites vorgenehmen werden. Der Grundstückseigentümer erhält von der Bank oder dem Kreditgeber eine Löschungsurkunde, welche er zur Löschung beim Grundbuchamt einreichen kann oder im Hinblick auf zukünftige Baufinanzierungen gut aufbewahren sollte.