Auflassung
Die Auflassung bei Immobilien
Du stehst kurz davor, eine Immobilie zu kaufen und möchtest Dich über den Kaufprozess informieren? In diesem Fall solltest Du Dich unbedingt auch mit der Auflassung beschäftigen. Diese sorgt nämlich dafür, dass Deine Wunschimmobilie am Ende auch rechtlich in Deinen Besitz übergeht. Doch was ist die Auflassung genau? Wie funktioniert sie und welche Aspekte sind dabei besonders wichtig? In diesem Ratgeber zeigen wir die Fakten dazu genauer auf.
Die Definition: Was ist eine Auflassung?
Bei der Auflassung handelt es sich um einen Begriff aus dem rechtlichen Bereich. Mit der Auflassungserklärung bestätigt der Verkäufer einer Immobilie, dass er Dir als Käufer die Immobilie nach Zahlung des Kaufpreises übergeben wird. Die Auflassung gehört im Normalfall zum notariellen Kaufvertrag und ist deshalb nach §925 Abs. 1 BGB auch vom Notar zu beurkunden.
Rein praktisch ist die Auflassung letztlich ein Grundbucheintrag, der den Käufer einer Immobilie als neuen Eigentümer ausweist. Erst zum Zeitpunkt des Eintrags wirst Du als Käufer auch tatsächlich der rechtliche Eigentümer Deines neuen Hauses oder Deiner Wohnung.
Eigentumsübertragung im Grundbuch nur nach Auflassung
Das Grundbuchamt trägt Dich als Käufer eines Grundstücks mit Immobilie nur dann in dessen Grundbuch ein, wenn der Notar vorher eine Auflassung übermittelt hat. Somit stellt diese also die Bedingung für den rechtlichen Eigentumsübergang dar – eine Veräußerung ohne Auflassung ist deshalb nicht möglich.
Tor für den Käufer auflassen
Der Begriff Auflassung ist ein Überbleibsel aus früheren Zeiten. Früher hat der Eigentümer nach dem Verkauf eines Grundstücks das Tor für den Käufer aufgelassen. Beim Kauf einer Ware wäre die Auflassung also mit der Übergabe der Ware nach Zahlung des Kaufpreises gleichzusetzen.
Zeitpunkt und Dauer: Wie lange dauert die Auflassung?
Die Auflassung begleitet Dich beim Kauf einer Immobilie über einen längeren Zeitraum. Wir zeigen Dir nun die einzelnen Schritte bis zum endgültigen Eigentumsübergang:
Unterzeichnung des Kaufvertrags: Zeitpunkt der Auflassungserklärung
Wenn Du als Erwerber mit dem Verkäufer einer Immobilie eine Einigung erzielt hast, erfolgt irgendwann der Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags. Dort nimmt der Verkäufer auch die Auflassungserklärung vor, die der Notar beurkundet. In §925 Abs. 1 BGB ist nämlich klar festgehalten, dass beide Parteien anwesend sein müssen. Der Notar übermittelt die Auflassung jedoch erst, wenn Du als Käufer Deiner Pflicht nachgekommen bist: Der Bezahlung des Kaufpreises.
Da Du Dich nun final um die Baufinanzierung kümmerst und dabei auch finanziell Risiken eingehst, erhältst Du jedoch eine Sicherheit: Die Auflassungsvormerkung.
Zahlung des Kaufpreises: Der Notar übermittelt die Auflassung
Sobald Du den Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt hast, übermittelt der Notar die Auflassung an das Grundbuchamt. Der Zeitraum zwischen Beurkundung und Übermittlung hängt also davon ab, wie schnell Du als Erwerber das Geld von der Bank erhältst. Im Normalfall solltest Du hier jedoch mindestens 1-2 Wochen einplanen.
Bearbeitungsdauer des Grundbuchamts bis zur endgültigen Eintragung
Das Grundbuchamt benötigt eine gewisse Zeit, bis die Eintragung des neuen Eigentümers in Grundbuch eines Grundstücks erfolgt ist. Im Normalfall musst Du ca. 6-10 Wochen warten. Trotzdem kannst Du Grundstück und Immobilie häufig schon eher nutzen. Der Verkäufer nimmt die tatsächliche Übereignung mit Schlüsselübergabe oft schon nach der Kaufpreiszahlung vor. Du bist also schon vorher wirtschaftlicher Eigentümer – mit allen Rechten und Pflichten!
Übermittlung der Auflassung beschleunigen!
Der Notar darf die Auflassung erst ans Grundbuchamt übermitteln, wenn Du den Kaufpreis gezahlt hast. Deshalb lohnt es sich, die Zahlung zu beschleunigen. Eine schnelle Grundschuldbestellung sowie die Ausstellung einer Rangbescheinigung können hier helfen. Wenn du mehr wissen möchtest, findest Du hier entsprechende Informationen.
Was kostet eine Auflassung im Grundbuch?
Bei der Auflassung bestehen in Bezug auf die Kosten bestehen mehrere Alternativen:
Beurkundung innerhalb des Kaufvertrags für das Grundstück
In diesem Fall nimmt der Notar die Auflassungsurkunde einfach mit in die Urkunde für den Kaufvertrag auf. Somit fällt für die Auflassung selbst auch keine gesonderte Notargebühr an.
Gesonderte Beurkundung der Auflassung
Wird die Auflassung vom Notar gesondert beurkundet, berechnet dieser dafür eine entsprechende Gebühr. Die Zusatzkosten belaufen sich auf eine 0,5fache Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Hier kommt es auf den jeweiligen Kaufpreis an. Die folgende Tabelle zeigt beispielhaft einige Gebührensätze (0,5fach) abhängig vom Kaufpreis:
Bis Kaufpreis über… Euro | 0,5fache Gebühr in Euro |
155.000 | 177,00 |
170.000 | 190,50 |
185.000 | 204,00 |
200.000 | 217,50 |
230.000 | 242,50 |
260.000 | 267,50 |
290.000 | 292,50 |
320.000 | 317,50 |
Tabelle 1: Ausschnitt aus der Gebührentabelle des GNotKG – für Werte unter 155.000 und über 320.000 Euro gelten andere Beträge
Unabhängig von der Art der Beurkundung fällt später für die Umschreibung des Eigentümers immer eine 1,0fache Gebühr an. Bei einem Kaufpreis von 230.000 Euro müsstest Du als Käufer also jeweils 485 Euro an den Notar und das Grundbuchamt überweisen.
Immer auf gemeinsame Beurkundung von Kaufvertrag und Auflassung pochen!
Wird die Auflassung zusammen mit dem Grundstückskaufvertrag beurkundet, sparst Du als Käufer bares Geld. Frage deshalb unbedingt den zuständigen Notar und poche auf eine gemeinsame Beurkundung! Sollte der Verkäufer bei dem Termin nicht selbst anwesend sein können, dränge darauf, dass die Stellvertretung rechtssicher geregelt wird!
Wo liegen die Unterschiede zwischen der Auflassung und der Auflassungsvormerkung?
Die Auflassung ist die abschließende Erklärung, dass Du als Erwerber Deinen Pflichten aus dem Kaufvertrag komplett nachgekommen bist. Reicht der Notar die Auflassung ein, wirst Du daraufhin als neuer Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen. Doch zwischen der Unterschrift unter dem Kaufvertrag und dem Eigentumsübergang vergehen gut und gerne 2-3 Monate:
- Du brauchst nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags 2-3 Wochen, bis die Bank Dir Deinen Immobilienkredit auszahlt und das Geld an den Verkäufer weiterreichen kannst.
- Der Notar reicht erst dann die Auflassung ein – bis zur endgültigen Eintragung ins Grundbuch vergehen oft 6-8 Wochen.
Vormerkung schützt Deine Rechte als Käufer
Während dieser Zeit wäre das Grundbuch theoretisch von Deinem Kauf unberührt. Und das, obwohl Du mit dem Verkäufer eine Einigung erzielt hast. Der Veräußerer könnte die Immobilie also noch anderweitig anbieten oder eine Belastung auf das Grundstück aufnehmen. Zusätzlich könnten Gläubiger noch Vollstreckungsmaßnahmen wie eine Zwangsversteigerung. Genau deshalb gibt es die Auflassungsvormerkung. Diese wird sofort nach der Unterschrift unter den Kaufvertrag vom Notar ans Grundbuchamt übermittelt und erscheint 1-2 Wochen später im Grundbuch.
Diese Vormerkung sorgt dafür, dass Deine Ansprüche als Käufer gewahrt bleiben. Befindet sich also eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, kann der Verkäufer keine Belastungen mehr auf das Grundstück aufnehmen (sie wären nach §883 Abs. 2 BGB nichtig). Auch ein anderweitiger Verkauf an einen höherbietenden Interessenten wird damit unmöglich.
Auflassung: Die 3 Top-Tipps im Überblick
Immer die Auflassungsvormerkung nutzen!
Wenn Du als Käufer mit dem Verkäufer eine Einigung über den Kauf einer Immobilie erzielt hast, steht ein Notartermin an. Dort unterschreibt ihr den Grundstückskaufvertrag und der Verkäufer nimmt die Auflassungserklärung vor. Du als Käufer solltest Du zudem immer auf der Auflassungsvormerkung bestehen. So schützt Du Dich und Deine Rechte bis zur endgültigen Eigentumsübertragung! Die Vormerkung gilt heute als Standard!
Poche auf die Beurkundung der Auflassung in der Kaufvertragsurkunde!
In den meisten Fällen ist es möglich, dass der Notar die Auflassung zusammen mit dem Kaufvertrag beurkundet. Somit sparst Du die Gebühr für eine separate Beurkundung. Sollte der Notar anders verfahren wollen, frage genau nach den Gründen und poche nach Möglichkeit auf eine gemeinsame Beurkundung!
Achte auf Deine Pflichten als wirtschaftlicher Eigentümer!
Erst wenn die Eigentumsumschreibung erfolgt ist, bist Du wirklich juristischer Eigentümer der gekauften Immobilie. Doch Du erhältst den Schlüssel vom Veräußerer häufig schon direkt nach der Kaufpreiszahlung! Von da an kannst Du das Haus oder die Wohnung nutzen. Doch neben den Rechten gehen auch alle Pflichten an Dich über. Dazu zählen Versicherungen, öffentliche Gebühren und auch die Haftung für Schäden, die Passanten durch das Gebäude erleiden könnten.
Ohne Auflassung kein Eigentumswechsel!
Die Auflassung ist eine wichtige Erklärung beim Immobilienverkauf. Der Veräußerer bestätigt damit, dass er die Immobilie nach Zahlung des Kaufpreises an Dich als Käufer übergibt. Das Grundbuchamt führt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nämlich nur im Zuge einer Auflassung durch.
Wenn Du Kosten sparen möchtest, solltest Du darauf pochen, dass die Beurkundung von Kaufvertrag und Auflassung gemeinsam stattfinden. In diesem Fall kann der Notar nämlich keine weitere Gebühr berechnen. Wenn Du dies beachtest, ist die Auflassung für Dich als Käufer unproblematisch!
Häufig gestellte Fragen zur Auflassung
Was ist ein Kaufvertrag mit Auflassung?
Ein Kaufvertrag mit Auflassung ist heute vor allem bei Rechtsgeschäften wichtig, die notariell beglaubigt werden müssen. Mit der Auflassung bestätigt der Veräußerer, die Immobilie oder das Grundstück an den Käufer zu übermitteln. Die Auflassung ist die Voraussetzung für den Eigentumswechsel im Grundbuch.
Warum heißt es Auflassung?
Der Begriff Auflassung beschreibt eine alte Tradition. Demnach haben Verkäufer von Immobilien (häufig Höfe) immer das Tor für den neuen Eigentümer offenstehen lassen (aufgelassen).
Welche rechtliche Wirkung hat eine Auflassung?
Übermittel der Notar die Auflassung ans Grundbuchamt, wird der Eigentumswechsel eines Grundstücks möglich. Die Auflassung ist damit die Voraussetzung dafür, dass der Käufer am Ende rechtlicher Eigentümer wird.
Was bedeutet Kaufvertrag nebst Auflassung?
Ein Kaufvertrag nebst Auflassung bedeutet, dass neben dem Kaufvertrag auch eine Auflassungserklärung existiert. Dies ist bei Grundstückskaufverträgen wichtig. Kaufvertrag und Immobilie werden vom Notar im Normalfall gemeinsam beurkundet.